今天，《爱尔兰时报》报道的一组数据，可能比“爱尔兰房价又涨了多少”更值得大家留意。

为爱尔兰经济与社会研究所（ESRI）这次直接算了一笔账：按照收入、利率、人口结构等经济基本面来看，目前爱尔兰房价大约被高估了17%。

看到“高估17%”，不少人第一反应可能是：难道2008年那种泡沫破裂的噩梦又要重演了？

ESRI并没有说爱尔兰楼市马上要重演2008年的故事，反而特别强调，现在和当年的房地产泡沫存在明显区别。

当年最大的问题是银行放贷太猛、大家借钱买房太容易，2006年楼市狂热顶峰时，房价被高估了40%以上。

而现在的问题更加现实，说白了就是一句话：房子涨得太快，收入和购买力没跟上。

ESRI的数据显示，爱尔兰房价从2013年年中开始持续上涨，目前实际房价已经接近金融危机前的水平，而房价相对于经济基本面的高估程度，也从2024年的8%至10%扩大到了现在的17%。

而压力最大的并不是最有钱的人，而是收入处于中间位置的家庭。

对于很多普通家庭来说，现在买房不仅要面对越来越高的房价，还要面对更高的房贷利率，而市场上的新房供应又没有完全跟上需求，这几个因素叠加起来，住房可负担能力自然越来越差。

这也是这份报告最值得华人家庭关注的地方，因为所谓“中等收入家庭”，其实就是大量普通上班族面对的现实处境：

收入不算低，却也没有高到可以轻松消化几十万欧元的房价，一旦利率上涨，每个月的还款压力就会明显增加。

好消息是，金融体系倒没那么脆弱。

爱尔兰中央银行在2015年出台了严格的按揭贷款限制，成功遏制了过度借贷，所以目前的家庭债务和信贷风险仍远低于金融危机前，银行体系还算坚固。

但房价贵，依然是事实。中央统计局数据显示，今年6月爱尔兰全国平均房价已经飙到了454066欧元，比2011年翻了快一倍（涨幅97.9%）。

虽然6月份的全国房价同比涨幅放缓到了5.6%，都柏林放缓至4.6%，回落到两年半以来的最低点，但对于想买房的中产来说，高悬的房价依然是一座难爬的大山。