你知道什么是秃鹫基金，布谷鸟基金和共同生活空间吗？

什么是秃鹫基金(Vulture Fund)？

秃鹫是一种食腐动物，这意味着它以死去的动物为食。“秃鹫基金”的名字来自于这样一种看法，即这些基金从问题/不良资产中赚钱，即它们从他人的不幸中获利。一些此类基金的支持者认为，“凤凰基金(phoenix fund)”更有资格获得这样的称号，因为它们能够应对困境，帮助相关人士再次崛起并继续前进。

这些基金本身通常是私人股本或对冲基金，它们本质上是资金池，通常来自大型机构投资者(养老基金)和/或高净值个人，由基金经理专业管理，收取费用。他们存在的理由很简单：为投资者赚尽可能多的钱。他们以低于面值的价格购买金融机构的不良资产，目的是收回比购买时更多的资产。

一个显而易见的问题是，为什么金融机构要帮助将财富从股东手中转移到秃鹫基金？也就是说，它们为什么要以低于面值的价格出售贷款？第一个原因是，银行知道贷款账面的面值无法收回，第一个原因是银行知道贷款账簿的面值是无法收回的，因为许多贷款将“资不抵债”，即贷款违约，而基础证券的价值往往低于贷款余额。例如，一家银行可能收集了一批面值为50亿欧元的不良贷款，但估计实际上只有40亿欧元可以收回，因为借款人无法偿还，而基础资产如果收回，也不会完全收回贷款的面值。此外，如果被视为对借款人(尤其是那些拥有家庭住房的借款人)太过咄咄逼人，为了获取最大价值并将声誉损害降至最低，处理贷款账簿实际上需要数年时间。

那么，银行为什么不“检查贷款账簿”，与无法还款的借款人进行交易，收回那些不愿还款的人的资产，并尽可能多地收回50亿欧元呢？他们经常这么做，但银行在解决不良贷款方面受到一定限制。例如，如果一家银行获得了一笔100万欧元的贷款，同意注销20万欧元，并达成了一项收取80万欧元的协议，道德风险担忧是，其他借款者听到了这一消息，也希望获得债务折扣，比如与一些陷入困境的借款者达成协议，如果借款者为了获得类似的资产减记而选择不偿还贷款，那么银行可能会削弱剩余贷款的价值。

就收回资产而言，这不利于银行的品牌，也是银行尽量避免的事情。给予折扣和收回是不良贷款的自然解决方案，对银行没有吸引力。然而，欧洲央行的规定意味着银行面临着将不良贷款率控制在贷款总额5%以下的压力。因此，银行需要以任何方式解决这些不良贷款，它们收回资产的速度较慢，而且不能被视为在进行资产减记。将大量不良贷款集中起来，并将其出售给秃鹫基金，是一种快速、干净的方式，可以将这些贷款从账面上剥离，获得现金，降低不良贷款率，甚至有人会说，可以将这些肮脏的工作外包给秃鹫基金。

秃鹫基金没有像银行那样的限制。首先，它们没有需要保护的消费者品牌，不像主要银行那样做。秃鹫基金根本不关心在驱逐人们收回他们的财产时所造成的任何品牌损害。再次与借款人达成协议是秃鹫基金将使用的工具；记住，他们以低于面值的价格购买了贷款，所以他们可以给借款者减记资产，同时还能盈利。简而言之，秃鹫基金为银行提供了一种清理资产负债表的有效方式，既能对品牌造成有限损害，又不会给剩余的借款人带来道德风险。换句话说，这些基金可以以不到1美元的价格购买美元票据，并保留差额。

什么是布谷鸟基金(Cuckoo fund)？

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布谷鸟基金指的是在上市前直接从开发商手中买下一整栋公寓的基金(通常是机构投资者的对冲基金)。“布谷鸟基金”一词的由来是，布谷鸟把其他鸟类的蛋挤出巢外，然后把巢占为己有。一个带有贬义的比喻是，这些基金把首次购房者挤到一边，从而剥夺了他们自己买房的机会。

从开发商的角度来看，“布谷鸟基金”是一个非常有吸引力的选择，原因有很多。首先，他们一蹴而就，取消了地产代理的费用，也大大减少了出售物业所需的时间，从而增加了开发商的回报，因为与单独出售给公众相比，开发商能更快地收回投资。布谷鸟基金通常还会得到机构投资者(通常是养老基金)的支持，为其成员寻找安全、稳定、长期的现金流。当然，他们的投资获得良好的回报是一个关键问题，他们往往愿意支付高倍数的租金(接受低收益)，以换取长期现金流的虚拟担保，因为租房需求强劲，尤其是在都柏林。

秃鹫基金的风险特征通常比布谷鸟基金更具侵略性。如果秃鹫基金以70美分的价格购买美元票据(贷款账簿)，当一切尘埃落定后，美元票据有可能只值65美分，也就是说，有获利也有损失的潜在可能，这取决于能从陷入困境的借款人身上提取多少钱以及支撑他们贷款的资产。另一方面，布谷鸟基金正在买入未来几十年坚如磐石的租金收入流，因此其风险门槛远低于秃鹫基金。

什么是房地产投资信托基金(REIT)?

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房地产投资基金是一种工具，通过它，投资者可以聚集他们的资金，以便在专业管理下，作为一个集体投资房地产。对投资者来说，吸引力在于，他们可以在不承担房地产投资组合日常管理责任的情况下投资于房地产行业。爱尔兰的房地产投资信托基金必须将其85%的与房产相关的收入分配给股东，而这些股东又要为这些收入纳税。房地产投资信托基金在证券交易所进行交易，散户投资者可以像购买任何其他上市公司的股票一样购买其股票。例如，一个持有1万欧元的投资者将没有足够的资金购买房产，但可以购买房地产投资信托基金的股份，并根据其在该基金的成功持股比例参与其中。

什么是共同生活空间(Co-Living)？

共同生活空间在爱尔兰是一种新发展，但在许多欧洲国家和美国是一种既定的生活方式。酒店的定位类似于精品酒店，“客人”与酒店所有者签订许可证，在一段时间内租用一个房间。房间可以很小；一些开发商希望开发房间小至6平方米的楼盘，但这里有充足的公共区域，如厨房、健身房、电影院等。共同生活空间被宣传为年轻、富裕(他们往往不便宜)、移动、单身(通常不允许有情侣)、通常是科技行业工作者的理想选择，他们希望在一个城市待上相对较短的时间(即几年之后再离开)。发展中国家往往有内部社会活动协调员，他们为居民组织社会活动；因此，这种发展对热衷于结交新朋友的社交人士(即刚到一个城市的外国工人)具有吸引力。

有争议的是，那些留在屋子中的人被归类为被许可人，而不是租户，这样的人在最高租金加幅、通知期等方面不受《住宅租赁法》的保护。