随着利率的上升和房屋建设的最终起飞，准备好迎接房价的下跌吧。

房地产周期有三个不同的阶段：繁荣、低迷、复苏。

低迷阶段，也就是我们即将进入的阶段，通常会遭到否认。我们会被告知，价格不可能下降，在当前的需求人口统计数据支持下是不可能下降的。

我们会被告知，爱尔兰的长期供应不足使其成为国际上的一个特例。但这些古老的比喻从未胜过繁荣与萧条的关系。

宣传该行业以吸引投资，也符合该行业的既得利益。正如我们在2007-2008年看到的那样，在指标明显恶化的情况下，这种做法可能会持续到很晚。

如果你认为房地产市场只是一个简单的供求关系，那么从经济角度来看，房价下跌是没有道理的。但房地产行业并不完全遵守这些规则。当价格上涨时，人们倾向于购买，开发商倾向于建造。

当价格下跌时，情况正好相反。感知起着很大的作用。越来越多的经济学家开始认识到，价格预期可能是整体通胀的最大决定因素。

房地产也是一种高度金融化的资产，受到数万亿欧元投机资金的驱动。都柏林目前的大部分开发项目都是由国际基金提供资金的，这些基金在“从建筑到租赁”(build-to-rent)领域追逐回报。支撑这些基金的是那个时代伟大的金融实验——量化宽松和低利率。

引爆点

但是，有明显的迹象表明，目前的局面正在结束，新冠疫情导致的价格飙升已经达到临界点，生活费用和利率的上升可能会对购房者产生抑制作用。

在全球最热门的房地产市场之一多伦多，4月份房价连续第二个月下跌。

多伦多地区房地产委员会的数据显示，这座加拿大最大城市的住宅均价下跌6.4%，至120万加元（约合88.5万欧元）。

这是自2020年4月以来的最大月度跌幅，当时市场因新冠疫情封锁而基本冻结。多伦多的房屋销售量下降了26%。温哥华也出现了类似的下降。

这一转变似乎与加拿大央行大幅加息有关。自3月初以来，央行已将基准利率从0.25%上调至1%，以遏制失控的通胀。市场预计，今年6月，基准利率将至少升至1.5%。在新冠疫情期间，房价上涨幅度最大的新西兰，也在利率上升的背景下，经历了类似的回落。

美国也出现了同样的情况。请记住，这些国家正在经历严重的住房危机，其特征是供应不足和价格指标难以承受。在新西兰，住房拥有率下降已经成为一个主要的政治问题。

这里我们唯一没有注意到的是利率上调，但它们即将到来。随着欧元区通胀率达到创纪录的7.5%，几乎是欧洲央行2%目标的4倍，要求法兰克福采取行动的压力越来越大，几位政策制定者已经在推动更快的“正常化”。

欧洲央行行长Christine Lagarde和爱尔兰的央行行长Gabriel Makhlouf已经表示，最早可能在7月份开始一系列加息。市场预期今年剩余时间内将加息90个基点，换句话说，从现在到圣诞节期间将有3至4次加息，每次加息幅度为25个基点。

房地产业

但挂毯上还有另一种编织，一种可能与爱尔兰更相关的编织，它也会起到冷却剂的作用。在经历了10年近乎沉寂的建筑业之后，住房建设正在腾飞。

2022年第一季度新建住宅数量是自凯尔特虎时代以来的最高水平。

爱尔兰央行预测，今年将建造约2.5万套住宅，到2023年将增加到3万套，到2024年将增加到3.5万套。3.5万这个数字大致是市场需求的估计水平，尽管有些人认为这个数字更高。这应该会给房价带来进一步的下行压力。

爱尔兰的大多数房地产中介还没有针对这些新的动态进行重新调整，仍然预测今年剩余时间和以后的价格将健康增长。但他们也是那些认为新冠疫情会看到市场下滑的人。

考虑到房价的升值以及承受能力的极限，某种程度的降温或许是不可避免的。周期中的衰退阶段通常由繁荣阶段的规模决定。

攀升的幅度越大，下跌的幅度就越大。不管你怎么想，爱尔兰房价的“新冠泡沫”不像其他国家那么大，所以下降的幅度可能更温和，但它即将到来。