我们是不是该重新开始爱上都柏林了？

作者：大卫·麦克威廉姆斯

一些房东不需要对空置的房屋做出任何紧急反应，他们可能更喜欢坐在物业上等待，也不愿意接受较低的租金。

在《尤利西斯》中，詹姆斯·乔伊斯突出了都柏林街头生活的活力。从1904年6月16日早上8点的第一件事开始，利奥波德·布鲁姆离开他在Eccles街的家——在Dorset街与公众拉里·奥罗克简短地交谈——乔伊斯描绘了一个充满生机的城市。各种各样的人来来往往，穿梭于充满活力的大都会中心，人头攒动。不同的阶级，不同的性别，年轻的和年老的，艺术家，商人，波西米亚人和资产阶级，日夜不停地生活和工作。乔伊斯笔下的都柏林是热情的、活泼的、不羁的，但更重要的是，这里充满了生活气息。布鲁姆的城市，正如他的漫步所描绘的那样，是一个会呼吸、不断进化的有机体，城市应该是这样的。

将都柏林市中心与我们今天看到的景象进行对比。

漫步在都柏林最著名的购物街上，你会看到许多用木板封起来的零售商店。在几乎任何一条街上，抬头看看二楼，就能看到这种被遗弃的景象。在每一个路口，汽车都在威胁着行人，到了晚上，大部分地方变成了一个露天的大墓场，与布卢姆的辉煌的混合型都柏林不同，今天几乎只有非常富有的企业租户，或市中心的穷人，住在运河里。中等收入者是游客，而不是当地居民，他们在周末涌入这座城市，在关门的时候撤退到郊区。

事情可能会改变。这个奖是伟大的，是可以实现的。创造一个适宜步行、宜居、人口密集的城市是可能的。然而，这需要我们在看待城市土地和房产的方式上有一个完全的转变：谁在使用它，谁拥有它，谁在里面生活和工作。此外，改变爱尔兰的城市中心，而不仅仅是都柏林，需要了解疫情后人们生活、购物、花费金钱和时间的方式的现实。

就拿Grafton街那些用木板封起来的零售商店来说。如果房东在这个黄金地段找不到租客，一个明显的原因可能是相对于收入而言，租金太高了。收入是客流量和加价的函数，受疫情和网上购物的影响，我们将回到这一点。但首先，让我们来看看租金。根据daft的数据，在Grafton街的一个零售租约，你每年需要支付125,000欧元。在Temple Bar的商店，你每年要支付35,000欧元，而Wexford街每年要支付约60,000欧元。这是租户方面的情况，但房东方面呢？对于房东来说，关键指标是收益率，即租金收入占其他成本的百分比，包括房产的价格。

在商业地产咨询公司Bannon’s最近发布的一份报告中，我们可以看到都柏林不同类型地产的不同收益率。在2022年第一季度，黄金购物中心的收益率仍然最高，为6%，这意味着这是租户付出最多的地方，而在Grafton街这样的街道上，收益率为4.35%。对于房东来说，4.35%的收益率加上Grafton街这样的街道上预期的资本增值，是一笔不错的交易，尤其是在一个利率接近零的世界里。

不幸的是，这些收益率数据并不能揭示都柏林市中心许多房产所有者的真实资产负债表，比如大型养老基金或其他金融机构。对于这类房东来说，收益可能会高得多，因为规模意味着它们的成本要低得多。此外，由于他们是拥有大量优质房产的长期投资者——有些房产的投资期限是30年，有些则更长——他们不必经常评估每一处房产的投资逻辑。这意味着，这些房东不必对空置的房屋做出任何紧急反应，他们可能更喜欢坐在物业上等待，也不愿意接受较低的租金。租金越低，房产的整体价值就越低，因此，这样的房东可能会乐于保留这些被封住的房产，而不是在他们的投资组合中创造一个新的更低的价格。这对城市的影响是，在商业零售业的现实、租金和房东的决定之间的脐带被切断之前，空置地块可能会空置很长时间。这可能会让市中心的大部分地区空置。

对于城市来说，经济学中的聚合悖论开始发挥作用。这就是对个人有利的事情并不总是对集体有利的地方。对于个人房东来说，保持空置可能比降低租金更好。但这意味着，租金仍被人为推高，排挤掉了可能想要开店、但需要租金与当今疫情后的客流量一致的潜在租户，而不是与2019年的世界相一致的价格，2019年的世界已经消失，或许永远消失了。我们知道，游客数量正在下降，毕马威最近对爱尔兰消费者行为的一项研究发现，“52%的爱尔兰人认为，在网上购买产品比在实体店购买更容易”，而“三分之一的爱尔兰消费者表示，他们在未来12个月内更有可能在网上购买产品”。这些趋势，也许很明显，在年轻人中更加明显。

那么，都柏林回到布鲁姆之城的机会有多大——一个不断演变的丰富多彩的城市生活？只有较低的租金才能让城市生活变得负担得起。这就是需要立即对所有空置物业征收空置税的地方。房产是一种资产，只有被使用的房产才能产生经济效益。空置和荒废会消耗经济能量。为了惩罚空置，所有的空置土地都需要征税，无论它们是否被使用。这使得空置物业或建筑物的成本高昂。在某种程度上，这样的税收将迫使房东从空置的房产中创造收入，无论收入多么微小。随着房产重新投入使用，所有空置房产的租金都将下降。Grafton街只是整个城市瘟疫的一个奢侈的末端。

爱尔兰旅游业将在下周四的“布鲁姆日”上庆祝这个城市，而这个城市却被这个爱尔兰国家正在实施的政策所破坏，这难道不是很奇怪吗？乔伊斯笔下不完美、充满人性的都柏林——这个布鲁姆为了避免回家而漫步的城市——实际上已经不复存在。但只要有一点远见，再加上一些人的思考，它就能再次崛起。《尤利西斯》出版一百年后，我们是不是该重新开始爱上都柏林了？